Patrimoine Finances Conseils : le blog

Le PTZ + 2012 : les modifications

2012-01-10T01:24:00.000-08:00

Après maintes et maintes discussions entre parlementaires sur les nouvelles conditions du prêt à taux zéro version 2012, la publication au journal officiel du 31 décembre nous livre enfin toutes les modifications prévues :

Les conditions de ressources sont remises à l'ordre du jour. Le plafond de ressources est fixé entre 26 500 € et 43 500 € (sur la base du revenu fiscal) selon la zone géographique concernée.
Seuls les logements neufs sont concernés par le PTZ + 2012. Pour les logements anciens, quelques exceptions peuvent être admises : dans le cas d'un rachat de logement social à l'organisme HLM et lorsqu'un logement ancien fera l'objet de travaux d'envergure (toutes les modalités sont encore à confirmer)
Les pourcentages accordés connaissent une baisse comprise entre 1% et 2% selon les zones géographiques.
Les modalités de remboursement du ptz sont simplifiées : sur 10 tranches de remboursement on passe à 6 et la durée maximale de remboursement d'un ptz passe de 30 ans à 25 ans.

Toutes ces modifications interviennent dès le 1er janvier 2012. N'hésitez pas à nous demander une simulation via notre site internet http://www.pfc-immobilier.com afin de connaître le montant exact du prêt à taux zéro qui peut vous être accordé.

Meilleurs Voeux !

2011-12-27T07:01:00.000-08:00

Achat immobilier : comment protéger son partenaire de PACS ?

2011-11-03T07:03:00.000-07:00

Vous achetez un bien sous le régime du PACS. Que se passe t-il en cas de décès de l'un des partenaires ?

En l'absence de testament le survivant n'a aucun droit sur la quote-part du défunt.

L'une des solutions, hormis le testament, afin de protéger son partenaire reste la création d'une SCI assortie d'une clause d'accroissement (ou de tontine).

L'opération consiste en la constitution d'une société civile qui achète ou reçoit en apport le logement.

La clause d'accroissement doit être insérée dans les statuts de la SCI.

Ainsi en cas de décès, le conjoint survivant devient propriétaire des parts sociales du défunt et peut donc continuer à vivre dans son logement sans risque d'être évincé par d'éventuels héritiers.

L'autre solution reste le testament, vous pouvez vous rapprocher de votre notaire pour en connaître tous les tenants.

Puis je déduire la moins value faite sur la vente de ma résidence principale ?

2011-10-03T06:52:00.000-07:00

Vous revendez votre résidence principale moins cher que ce qu'elle vous a coûté il y a quelques années ?
Vous vous demandez si cette perte peut être déduite de votre revenu imposable ou de vos revenus fonciers ?
La réponse est : non, il est impossible de déduire une moins value réalisée sur votre résidence principale, il s'agit d'une perte pure et simple n'ayant aucune répercussion sur votre fiscalité.

Nouvelle résidence à Marseille tout proche de la mer

2011-07-27T06:16:00.000-07:00

Située au Sud de Marseille à la Madrague de Montredon, dans un quartier tourné vers le large, profitez du calme et de la fraîcheur de la végétation. Des vues teintées de vert s’offrent à vous,respirez les parfums des senteurs provençales… Laissez-vous aller, vous êtes chez vous… Votre appartement labellisé BBC effinergie® allie harmonieusement élégance des prestations et qualité des matériaux. Du séjour aux chambres,des volumes généreux avec de larges baies vitrées ont été conçus pour vous faire profiter des vues magnifiques sur les collines ou sur le patio intérieur complanté d’essences méditerranéennes.

Nous vous proposons des appartements du T1 au T4 à partir de 120 000 €.
Livraison prévue pour 4ème trimestre 2013.

Notre avis : la mer à 2 pas... et des prix qui restent corrects pour l'emplacement privilégié de cette résidence.

278 Capelette, les promotions de L'ETE 2011

2011-07-07T06:06:00.000-07:00

Les toits de Marseille pour Panorama. Dès le 1er étage, on apprécie au loin le massif de Marseilleveyre. Intelligemment positionné dans un quartier préservé en bordure de l'Huveaune, la résidence 278 Capelette et ses sept niveaux profitent généreusement de l'orientation sud et de vues dégagées.

IL NE RESTE PLUS QUE 4 APPARTEMENTS 3 PIECES, à partir de 210 000 € (Prix exceptionnel pendant tout les mois de JUILLET/AOUT 2011 !).
Livraison prévue pour novembre 2011.

Notre avis : il ne reste qu'une poignée d'appartements. Certains sont des retours à la vente et bénéficient d'une très belle exposition.

Nouveau programme à Marseille dans le 7ème !

2011-06-27T06:12:00.000-07:00

A la croisée des rues Aicard et Gachet, au coeur de Bompard,la résidence s’inscrit comme une évidence dans son environnement. Ses grandes lignes horizontales tissent la volumétrie générale du projet. Une présence indéniable, une géométrie précise qui développe un petit ensemble de 32 logements du T1 à la maison duplex T4, sur 4 niveaux au dessus du rez-de-chaussée. L’architecture se veut simple et d’une évidente modernité.Un soubassement solide en pierres légèrement surélevé ancre fortement le bâtiment dans son site.Une entrée aux lignes courbes au centre du bâtiment. Trois étages aux lignes discrètes et marqués par un enduit aux couleurs chaudes. Terrasses et loggias au Sud, et une certaine urbanité à l’Est et au Nord. Un couronnement en retrait définissant de grandes terrasses périphériques ponctuées par des lignes horizontales et une couleur plus marquée. L’ensemble couvert par une toiture en tuiles ocre rouge reprenant en cela l’architecture environnante.

Livraison prévue pour le 4e trimestre 2013. Prix à partir de 137000 €

Notre avis : des prix abordables pour le 7ème arrondissement de Marseille, il faudra faire vite les appartements partent comme des petits pains !

Chauffage : les crédits d'impôts 2011

2011-02-25T06:08:00.000-08:00

Que vous soyez en train de faire construire une maison avec un mode de chauffage performant ou que vous souhaitiez remplacer votre matériel par un matériel pour performant et écologique, la Loi de Finances 2011 publiée au JORF du 30 décembre 2010, prévoit encore des crédit d'impôt sur les modes de chauffage dits "écologiques".

Mais attention les montants des crédits d'impôts sur les modes de chauffage installés dans votre habitation ont été modifiés par rapport à 2010.

Les plafonds de dépenses pluriannuelle restent quant à eux inchangés (8000 € pour un célibataire, 16000 € pour un couple etc.)

Les nouveaux taux de crédits d'impôts prennent donc la forme suivante :

Mode de chauffage choisi	Taux 2010	A compter de 2011

Équipements de production d'électricité utilisant l'énergie radiative du soleil	50 % (1) 25 % (2)	25 %
Pompes à chaleur (autres que air/ air) dont la finalité essentielle est la production de chaleur, à l'exception des pompes à chaleur géothermiques.	25 %	25 %
Pompes à chaleur géothermiques dont la finalité essentielle est la production de chaleur.	40 %	40 %
Pompes à chaleur (autres que air/ air) thermodynamiques dédiées à la production d'eau chaude sanitaire.	40 %	40 %
Pose de l'échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermiques.	40 %	40 %
Chaudières et équipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses :
-cas général ;	25 %	25 %
-en cas de remplacement des mêmes matériels.	40 %	40 %
(1) Pour les dépenses payées jusqu'au 28 septembre 2010 inclus, ainsi que celles pour lesquelles le contribuable peut justifier jusqu'à cette date : a) De l'acceptation d'un devis et du versement d'arrhes ou d'un acompte à l'entreprise ; b) De la signature d'un contrat dans le cadre d'un démarchage mentionné aux articles L. 121-21 à L. 121-33 du code de la consommation, à la condition de justifier d'un paiement total ou partiel jusqu'au 6 octobre 2010 ; c) Ou d'un moyen de financement accordé à raison des dépenses concernées par un établissement de crédit. (2) Pour les dépenses payées à compter du 29 septembre 2010.

Vendre son bien soi-même : rédiger son annonce

2011-02-23T01:57:00.000-08:00

Vous avez décidé de vendre votre bien sans passer par un intermédiaire : agent immobilier, chasseur immobilier, notaire etc. Vous allez donc communiquer sur des supports de vente de particulier à particulier tels que entreparticuliers.com, leboncoin.fr pour les sites Internet, ParuVendu, Top annonces pour les supports papiers.

Mais attention : vous allez être le rédacteur de votre annonce ! Et le choix des mots, des phrases pour décrire votre bien ne doit pas être pris à la légère...

Une annonce claire, précise, bien formulée, incitant à la visite de votre bien, c'est 50% de votre vente.

Lorsque vous commencerez à rédiger celle-ci, pensez à respecter les règles suivantes :

- Vous n'êtes pas écrivain ! Évitez donc le roman fleuve !

Même si votre maison c'est la plus belle du quartier, même si vous y avez donné beaucoup de votre personne en travaux, décoration, aménagement etc. ne racontez pas toute votre vie dans votre annonce. Allez à l'essentiel et laissez place à l'imaginaire de votre futur acheteur. Décrivez votre maison le plus simplement possible : parlez de la surface habitable, du nombre de pièces (pièces de vie, chambres), des annexes, de la surface terrain, du potentiel (possibilité d'agrandissement, de division etc.), de son emplacement (centre-ville, campagne etc.). Évitez les superlatifs, vous n'êtes pas en train de vendre des poires sur le marché.

- Ne ciblez pas trop votre acheteur !

Votre appartement fait 45m² avec un salon-séjour, une cuisine ouverte, une chambre avec salle d'eau et vous vous dites que c'est "un nid douillet idéal pour un jeune couple". Abstenez-vous de l'écrire ! Cet appartement est aussi bien fait pour une personne seule, qu'un couple de retraités ou autre. Ne leur fermez donc pas la porte en indiquant que votre bien est fait pour une certaine catégorie de personnes. Ouvrez votre bien à tous et donnez vous toutes les chances de le vendre.

- Ne mentez pas !

Votre terrain est en bord voie ferrée d'un côté, en bord de nationale de l'autre ? Et vous êtes tenté d'écrire : "dans environnement calme..." pour attirer le visiteur ? A moins que vous ayez envie de perdre votre temps en visites inutiles, ne sur-vendez pas votre bien. Certes il n'a peut être pas tous les avantages et ne correspondra probablement pas à une majorité d'acquéreurs, mais ne pensez pas qu'une publicité mensongère fera changer les critères de recherche de ces derniers. Si votre bien est en cohérence avec le marché (notamment au niveau du prix), il se vendra...N'hésitez pas à mettre en avant ses atouts et ne mentez pas sur ses faiblesses.

- Les expressions à bannir : "à débattre" "prix négociable"

Votre annonce est presque terminée, vous avez décrit votre bien tel qu'il est, mis en avant ses atouts et vous allez tout gâcher avec ces 2 petits mots "à débattre". Pourquoi ? Vous êtes si certain que le prix affiché est élevé que vous préférez l'indiquer à votre futur acquéreur ? Si c'est le cas, indiquez plutôt : "je vous invite à négocier le prix, je pense que j'y suis allé un peu fort", ce sera plus clair. Ce type d'expression est à oublier, sachez que si votre prix est trop élevé, les visiteurs vous le feront savoir et n'hésiteront pas à vous faire des offres en dessous du prix affiché. L'acquéreur d'un bien immobilier négocie par nature mais soyez sûr de vous dès le départ pour gérer au mieux cette négociation. Avec ce type d'expression, vous vous placez en position de faiblesse et incitez ouvertement l'acquéreur à vous faire une offre plus basse que le prix indiqué.
Bonne vente !

Helenis, LE Promoteur du Languedoc

2011-02-18T01:18:00.000-08:00

En Languedoc Roussillon s'il y a bien un promoteur qui fait office de référence c'est HELENIS.

Filiale du groupe GGL, premier aménageur foncier de la région, HELENIS a choisi de faire de la qualité et du design ses mots d'ordre.

Une dizaine de résidence seulement aux alentours de Montpellier dans des emplacements de premier choix, des prestations de haute qualité, une communication et un marketing autour de chaque résidence digne des plus grands noms du luxe... Voilà ce qui caractérise la marque. De ce fait, chaque nouveau projet est attendu avec grande impatience et s'annonce chaque fois comme un best-seller avant même qu'il ne soit commercialisé.

Les prix accessibles proposés par le promoteur ne laissent pas le temps de la réflexion : quand un programme propose encore quelques disponibilités (et c'est assez rare même en début de commercialisation !) il faut sauter sur l'occasion. HELENIS a choisi de se créer un réseau de prescripteurs privilégiés (tels que des gestionnaires de patrimoine), lesquels ont accès à des projets avant même leur commercialisation officielle.

Nous avons choisi de vous présenter un programme sur lequel il reste encore (à l'heure où nous écrivons) quelques disponibilités : Le Domaine de Caudalie à Montferrier sur Lez.

"Très convoitée, Montferrier-sur-Lez, s’érige maintenant au premier plan des communes les plus en vue de l’agglomération montpellieraine.

Loin de rien, près de tout...
Le Domaine de Caudalie bénéficie de la future la ligne de tramway, qui relie Lavérune à Montpellier, Montferrier-sur-Lez, Clapiers et Prades le Lez .Vous profitez de la proximité des écoles, collèges, lycées et centres commerciaux .

DOMINIUM & HELENIS ont confié au cabinet d’architecte Antoine Garcia - Diaz le soin de réaliser cette envie commune d’un Domaine d’exception au coeur d’un parc paysagé dans l’esprit méditerranéen.
Une véritable harmonie architecturale contemporaine alliant le bois, le verre et la pierre. La résidence offre de spacieux appartements du P2 au P4, ouvrant sur de larges terrasses pour profiter d’un décor changeant au gré des jeux d’ombres et de lumières. La piscine est à la fois un lieu de détente et de convivialité pour les petits et les grands."

Notre avis :

- à 7km de Montpellier, cette résidence est une valeur sûre pour de l'investissement locatif.

- résidence BBC : production d'eau chaude avec panneaux solaires en toiture, chauffage économique, isolation renforcée.

A partir de 154 000€ TTC pour un 2 pièces d'environ 40m² avec terrasse et stationnement inclus.

Si vous souhaitez des infos, contact : Jean-Marc REICHERT 06.82.29.78.39 ou contact@pfc-immobilier.com

La différence entre constructeur et maître d'oeuvre...

2011-02-16T01:52:00.000-08:00

Vous avez un projet de construction et vous faites le tour des constructeurs afin d'obtenir plusieurs devis ? C'est très bien. Votre objectif c'est d'obtenir, à surface égale, le prix le moins cher ? Attention quand même à ne pas confondre constructeur de maison individuelle et maître d'oeuvre, deux métiers différents..."J'ai vu des constructeurs de maisons individuelles et des maîtres d'œuvre : quelle est la différence ?"

Vous avez fait le tour des professionnels et ils se disent tous constructeurs de maisons... Or, sachez que selon son métier, chaque professionnel ne vous proposera pas les mêmes garanties. Le constructeur de maisons individuelles d'abord est un professionnel dont l'exercice est réglementé et régi par une loi (loi du 19 décembre 1990). Le contrat de construction que vous signerez avec votre constructeur vous apportera donc les avantages suivants : - interlocuteur unique : vous n'aurez pas à traiter avec chaque corps de métier, votre constructeur se chargera de coordonner, de mandater et de payer directement les artisans qui interviendront sur votre chantier.- délai de rétractation : lorsque vous aurez reçu votre contrat de construction par lettre recommandée, vous disposerez d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de sa réception. Ce n'est pas le cas pour le maître d'oeuvre qui ne vous fera signer qu'un devis (dont le prix ne sera pas définitif) et non un contrat.- délai de réalisation des travaux : lorsque vous signez un contrat de construction, un délai maximum d'exécution des travaux est stipulé sur le contrat. Si pour x ou y raison votre constructeur ne pouvait respecter le délai imposé par le contrat, il serait dans l'obligation de vous payer des indemnités de retard.- assurance dommage-ouvrage : elle est obligatoire et incluse dans tout contrat de construction. Attention donc si vous passez par un maître d'oeuvre, vous devrez la prendre à part et son coût peut être élevé.- service après vente centralisé : une fois votre construction achevée, si vous rencontrez des problèmes nécessitant l'intervention d'un artisan pour faire des réparations, sachez que si vous passez par un maître d'oeuvre vous devrez traiter directement avec les artisans qui sont intervenus sur votre chantier. Chez un constructeur, c'est le SAV qui s'occupera d'organiser les interventions. Sachez par ailleurs que vous disposez également d'une garantie de bon fonctionnement dans le cadre de votre contrat de construction, c'est à dire que votre second oeuvre (plomberie, électricité, fenêtres, placo, carrelage etc.) est garanti pendant les 2 ans qui suivent l'achèvement de vos travaux.

Bien entendu, le maîtrise d'oeuvre a le vent en poupe pour la simple et bonne raison que le prix est beaucoup plus attractif. Effectivement vous passerez en direct avec les différents corps de métiers (du moins pour le second oeuvre) et éviterez donc de payer la marge que prendrait un intermédiaire. Beaucoup de "maîtres d'oeuvre" sont en fait des entreprises de maçonnerie générale qui s'occupent de réaliser votre gros oeuvre et vous proposent des devis directs artisans pour tout le second oeuvre.Avant de passer par un maître d'oeuvre, prenez quelques précautions et renseignez-vous sur quelques points, cela vous évitera quelques déconvenues :- son expérience et sa notoriété : n'hésitez pas à lui demander depuis quand il exerce son métier, quelles sont les réalisations que vous pouvez visiter, les anciens clients avec lesquels vous pouvez échanger.- sa situation financière : de nombreux sites internet (tels que www.societe.com) permettent de consulter en quelques clics la santé financière de la société par laquelle vous envisagez de passer. Cela vous donnera déjà un aperçu de la solidité et pérennité de l'entreprise qui se chargera de réaliser vos travaux. N'hésitez pas également à demander une copie de son assurance décennale ainsi de celles des différents artisans qui interviendront sur votre chantier.- prévoyez une somme d'argent au cas où... : dans le cadre d'un projet en maîtrise d'oeuvre, aucun prix n'est définitif, vous ne signez en fait que des devis dont les prix seront sûrement différents lorsque vous recevrez la facture... soit parce que vous aurez ajouter des prestations entre temps, soit parce que les prix auront augmenté, soit parce que faute de disponibilité vous aurez été contraint de changer d'artisan (carreleur, plaquiste, plombier etc.) en cours de route et les prix ne seront peut être plus les mêmes.

Le PTZ+ le simulateur pour s'y retrouver...

2011-02-16T00:55:00.000-08:00

Le PTZ+, nouveau prêt à taux zéro 2011 est ouvert à tous les primo-accédants ( c'est à dire que vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis plus de 2 ans) sans conditions de ressources ! C'est aujourd'hui ce qui différencie le ptz 2010 au ptz+ de 2011. Mais attention, les montants ont également changé, et si certaines zones (A ou B1 par exemple) octroient des montants plus importants que l'année dernière, il n'en est pas de même pour la zone C !!

De plus, si votre financement concerne un projet de construction, le montant du ptz+ sera tout à fait différent selon que vous partiez sur un projet BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou un projet conforme à la règlementation thermique actuelle (RT 2005).

Prenons l'exemple d'une famille de 4 personnes (2 parents, 2 enfants), dont le projet de construction se situe dans le Vaucluse (Avignon). Leur projet (terrain + maison) est estimé à 200 000 €.

Montant du ptz+ (sans label BBC) : 44 000 €

Montant du ptz+ (avec label BBC) : 70 000 €

Le label BBC ouvre droit à un ptz+ supérieur mais attention, une maison labellisée BBC c'est un investissement plus important (de l'ordre de 15 à 20 %) par rapport à un projet classique. (voir notre article sur le BBC)

Il y a donc un calcul à faire... Pour vous y retrouver le site du gouvernement a créé un simulateur de Prêt à Taux Zéro + qui vous permettra de savoir à quoi vous avez droit exactement en fonction de votre situation actuelle.

http://www.ptz-plus.gouv.fr/

Nouvelles conditions du prêt à taux zéro (PTZ) pour les logements neufs

2010-08-11T02:12:00.000-07:00

Depuis le 1er juillet 2010, vous ne pouvez plus bénéficier du prêt à taux zéro doublé pour l'achat d'un logement neuf. Quel dommage ! Mais nous ne sommes pas pour autant revenus aux montants de base du prêt à taux zéro. En effet, jusqu'à la fin de l'année, vous bénéficiez encore d'un montant intermédiaire dont voici tous les paramètres :

Le Nouveau Prêt à 0 % vous concerne si :

Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années.
Vous achetez un logement neuf ou faites construire une maison.
Vous achetez un logement existant, sans conditions d'âge, et en respectant les normes minimales de surfaces et d'habitabilité.
Vous transformez un local professionnel en habitation (bureau, atelier...).

Pour bénéficier d'un Nouveau Prêt à 0 %, la somme des revenus de l'ensemble des personnes devant occuper le logement ne doivent pas dépasser un plafond fixé.

Les revenus pris en compte dépendent de la date d’émission de votre offre de prêt :

› Pour une offre émise de janvier à mai, les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2.

› Pour une offre émise à partir du 1er juin, les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-1.

Plafonds de ressources des ménages

Nombre de personnes composant le ménage	Zone A	Zones B et C
1	31 250 €	23 688 €
2	43 750 €	31 588 €
3	50 000 €	36 538 €
4	56 875 €	40 488 €
5 et plus	64 875 €	44 425 €

Montant maximum du PTZ

Taille des ménages	OPERATION DANS LE NEUF
Taille des ménages	Zone A	Zones B et C
1	24 000 €	16 500 €
2	33 750 €	24 750 €
3	37 500 €	28 500 €
4	41 250 €	32 250 €
5	45 000 €	36 000 €
6 et plus	48 750 €	39 750 €

Louer ou acheter ?

2010-07-05T03:03:00.000-07:00

Vous êtes beaucoup à nous poser la question en ce moment. Chacun se trouve, en effet, confronté, à un moment ou à un autre de sa vie, à cette question pour se loger. Alors qu'est-ce qui est intéressant actuellement ? Est-ce raisonnable de se lancer compte tenu de ma situation financière, personnelle ?

Savoir se poser le problème

Outre les conditions économiques et financières, très importantes et souvent déterminantes, qui entrent en ligne de compte dans le choix de l'achat ou de la location, d'autres facteurs influent sur les résultats de cette comparaison (psychologiques et pratiques). Psychologiquement, le fait d'être chez soi, de ne pas avoir l'impression de jeter l'argent par les fenêtres, d'avoir la possibilité de pouvoir revendre ou de louer son bien en cas de besoin, d'assurer la sécurité de ses proches en cas de décès sont autant de facteurs qui favorisent l'achat. A l'inverse, la location peut s'avérer être une meilleure solution pour les personnes qui souhaitent se sentir libres et sans attaches (l'accession à la propriété peut être vécue comme un frein pour accepter des mutations professionnelles) ou qui ne veulent pas assumer les responsabilités (parfois lourdes) du propriétaire.

Du côté pratique, l'achat représente pour la retraite un gage de tranquillité et de sécurité et une épargne forcée lors de l'achat à crédit. La location quant à elle, permet de se constituer un patrimoine plus liquide qui, en cas de vente, ne nécessite pas forcément des délais assez longs comme lors de la revente d'un bien immobilier (placements boursiers par exemple). La location permet également de mieux profiter du temps présent lorsque les loyers sont moins importants que les traites à payer.

Que dois-je prendre en compte ?

Si vous êtes décidés à acheter, il convient, avant de se lancer, d'étudier différents paramètres :

- L'âge et la situation familiale. De manière générale l'achat de la résidence principale se fait majoritairement avant l'âge de 45 ans et les français acquièrent de plus en plus jeunes leur logement. Mais la situation familiale joue aussi fortement dans la décision d'achat. Il est, en effet, plus aisé, d'acheter lorsque l'on est 2 : 2 apports, 2 revenus.

- Les revenus. Un haut revenu favorise bien évidemment l'accession à la propriété. Cependant, sachez que l'emprunt n'est pas réservé aux revenus très confortables et que, les revenus modestes ne doivent surtout pas s'interdire l'accession à la propriété sous prétexte qu'ils n'en n'ont pas les moyens. Ils pourront bien entendu emprunter (sous réserve de conditions : taux d'endettement, apport etc.) selon leur capacité de financement.

- Les apports. Pouvoir disposer d'un apport est important lorsque l'on souhaite devenir propriétaire. Il ne doit pas forcément être conséquent ; actuellement on constate que la mise de départ est assez faible, certains accédants ne disposant que de 10% du montant de leur acquisition.

- La conjoncture économique. Bien évidemment c'est LA question à se poser. Les prix de l'immobilier, le niveau des loyers, du taux des crédits, du niveau d'inflation etc. sont autant de facteurs à prendre en compte pour prendre une décision raisonnable. Actuellement l'acquéreur potentiel est encouragé à acheter car les locations sont rares et chères (notamment dans des grandes villes comme Paris) et, dans le même temps, l'acquisition peut être financée dans de bonnes conditions de crédit. Un ménage aura donc d'autant plus intérêt à devenir propriétaire que son loyer est élevé et qu'il peut emprunter à des taux avantageux.

Quoiqu'il en soit, actuellement, que ce soit pour de l'accession à la propriété ou de l'investissement locatif, notre avis est : FAVORABLE.

L'immobilier s'est durci, c'est donc une période propice à la négociation ; les banques se sont adoucies, les taux d'intérêts redeviennent intéressants ; les permis de construire ont fortement diminués entre 2007 et 2009, des déficits de logement sont donc à prévoir dans les années qui arrivent. Les conditions sont donc idéales pour acquérir un logement. Et gardez bien à l'esprit, que la pierre reste un placement sûr et rentable à moyen terme et long terme.

Pour aller plus loin, le site internet Les Echos vous propose un module qui vous indique en fonction des données rentrées s'il est plus intéressant pour vous d'acheter ou de louer. Vous le trouverez à l'adresse suivante : http://www.lesechos.fr/patrimoine/calcul/larp/e_larp.html.

Avis sur... La résidence Le Carré Majorelle à Montélimar

2010-06-28T03:07:00.000-07:00

Certes Montélimar n'est pas la ville à laquelle on pense en premier lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier... Mais c'est bien dommage. En effet, la "belle endormie" s'est bel et bien réveillée depuis quelques années et mérite que l'on s'y intéresse de plus près...

Une situation privilégiée...

Si pendant des années, très peu d'efforts ont été consentis pour faire de Montélimar une ville dynamique et économiquement intéressante, les choses sont en train de changer. Située stratégiquement au carrefour de 4 départements (Drôme, Ardèche, Gard, Vaucluse), de 3 régions (Rhône-Alpes, PACA et Languedoc Roussillon), au centre de l'axe Lyon-Marseille, en plein coeur de la Vallée du Rhône et aux portes de la Provence, on ne pouvait rêver mieux en terme d'emplacement géographique. Et la belle a de quoi séduire : un centre-ville typiquement provençal avec des rues qui sentent bon les parfums de la Méditerranée, des petites places bordées de cafés, de nouvelles zones commerciales qui s'étendent du Nord au Sud de la ville et une future gare TGV ! Certains quartiers reprennent même vie. C'est le cas de l'espace Saint-Martin, à quelques mètres du centre-ville, dont les anciennes casernes militaires ont été transformées en boutiques, bureaux, restaurants, logements. Et c'est dans ce quartier que se situe Le Carré Majorelle, futur résidence de 52 appartements du T1 au T5.

Une résidence de bon standing...

En terme d'architecture, rien de bien extravagant, mais l'ensemble s'intègrera bien à l'environnement. Les extérieurs seront particulièrement soignés avec un bassin au milieu des bâtiments formant un carré, des essences méditerranéennes et des platanes pour profiter de moments agréables à l'ombre. De manière générale, les appartements proposés sont plutôt bien exposés (sud, sud-est pour la majorité) et équipés : volets roulants, vidéophone, parking automatisé en sous-sol...autant d'éléments que nous ne retrouvons pas dans certains programmes neufs de la ville. En ce qui concerne les prix, prévoyez une moyenne d'environ 3000 €/m², ce qui est raisonnable pour la situation que la résidence offre. Prix à partir de 106500 €.

Le plus : pour les investisseurs, cette résidence est éligible Scellier et la future école d'infirmières située à quelques centaines de mètres de la résidence sera un atout non négligeable pour la location.
La livraison est prévue pour fin 2010.
Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à nous contacter.

La Loi Scellier et la construction

2010-06-26T07:33:00.000-07:00

Quand on parle de Loi Scellier, on évoque très souvent l'achat d'un appartement ou d'une villa faisant partie d'un programme neuf réalisé par un promoteur. Mais une loi Scellier peut très bien s'accorder avec un projet de construction individuelle.

Voici quelques infos à savoir avant se lancer dans la construction pour défiscaliser en Scellier :

- Quel montant de l'acquisition est pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt ?

C'est la somme investie dans le terrain et dans la maison qui est prise en compte pour le calcul de la réduction d'impôt.

- Quels sont les avantages de la maison individuelle en Loi Scellier ?

Sachez que dans le cadre d'un investissement Scellier :

- vous ne payerez pas de TVA sur le terrain.

- vous avez la possibilité de réaliser 2 constructions sur un même lot (selon règlementation) et donc d'augmenter la rentabilité de l'opération.

- vous pouvez faire des plans personnalisés, réaliser une maison à votre goût au cas où vous décideriez de l'occuper au terme des 9 années de location.

- vous subirez moins de turn over au niveau des locataires. En règle générale, les locataires de maison ont tendance à rester plus longtemps que les locataires d'appartement.

- vous ne payerez pas les charges de copropriété que l'on doit généralement payer lorsqu'on est en appartement.

- Quand commence la défiscalisation et quel taux de réduction Scellier est pris en compte ?

Dans un projet de construction, c'est la date de dépôt de permis de construire qui détermine votre taux de réduction d'impôt. C'est à dire que si vous déposez le permis de construire de votre villa en 2010, le taux pris en compte sera de 25%, même si les travaux ne commencent qu'en 2011. Par contre, vous ne commencerez à défiscaliser qu'à partir de l'année d'achèvement des travaux. Attention : il faut impérativement que votre construction soit achevée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit la demande permis de construire. Dans le cas d'un dépôt de permis de construire en 2010, les travaux devront donc être achevés au plus tard le 31 décembre 2012.

- Dans quelles villes puis-je faire construire ma maison pour bénéficier de la Loi Scellier ?

Il existe un zonage géographique qui vous permettre de savoir quelles sont les communes éligibles à la Loi Scellier. Elles sont classées en plusieurs zone (A, B1, B2, C). La zone C ne donne pas droit à l'avantage fiscal Scellier, exceptées quelques dérogations. Vous pouvez retrouver la liste des villes concernées sur le lien suivant : http://www.impots-loi-scellier.com/Reglementation/REGLEMENTATION/Nouvelle-liste-des-villes-eligibles-a-la-loi-scellier-arrete-du-29-avril-2009.html

BBC : quelles aides financières ?

2010-06-22T07:40:00.000-07:00

Vous vous êtes enfin décidés à vous lancer d'un projet immobilier basse consommation ? Votre maison va être labellisée BBC Effinergie ? Très bien, mais savez-vous exactement à quelles aides ce label vous ouvre droit ?

Voici quelques pistes :

- Une bonification du PTZ (Prêt à Taux Zéro) de 15 000 € pour une famille de 1 à 3 personnes et 20 000 € pour 4 personnes et plus. Cette aide permet d'emprunter une somme d'environ 5000 € avec une mensualité identique.

- Un crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts de 40% des intérêts annuels sur une période de 7ans, au lieu de 30% pour la première année et 15% sur les 4 années suivantes pour une maison conforme à la RT 2005.

- Un crédit d'impôts sur certains équipements utilisant des énergies renouvelables (type panneaux photovoltaïques).

- Une exonération de la taxe foncière pendant 5 ans selon les communes.

Exemple : Un couple avec 2 enfants décide de faire construire une maison BBC Effinergie.

Salaire mensuel du foyer : 2700 €

Mensualité maximum souhaitée : 1000 €

Prêt à Taux Zéro : 40 000 €

+ Prêt à Taux Zéro bonifié : 20 000 €

= 240 € de mensualité

Ce qui nous laisse 760 € (1000-240) pour le prêt principal, soit environ 150 000 € sur 25 ans.

Soit une capacité de financement totale de 210 000 €

A cette capacité de financement supérieure à la moyenne s'ajoutent les avantages BBC :

- un crédit d'impôt sur les intérêts payés, ce qui représente environ 13 000 € sur 7 ans pour notre couple avec enfants.

- un crédit d'impôt sur le photovoltaïque (plafonné à 23 800 €, 50 % du montant fournitures et main d'oeuvre). Sachant qu'il faut compter environ 16 000 € pour l'installation de panneaux photovoltaïques sur une maison de 90m², cela représente 8000 € de crédit d'impôt.

Soit un total de 3000 € d'économie d'impôt par an (pendant 7 ans)

Le plus : certaines régions, comme le Languedoc-Roussillon, accordent également des subventions pour les constructions BBC Effinergie (environ 3000 €)

BBC : qu'est ce que c'est ?

2010-06-22T07:05:00.000-07:00

BBC : ces 3 lettres commencent à devenir d'usage courant dans notre profession et elles deviendront systématiques à partir du 1er janvier 2013. Le Grenelle de l'environnement a choisi des mettre en place des objectifs ambitieux dans le domaine du bâtiment et a mis le cap sur les Bâtiments Basse Consommation. Et en effet, le label BBC Effinergie c'est notre future règlementation thermique 2012, celle qui remplacera la règlementation thermique de 2005, beaucoup moins contraignante en matière de consommation d'énergie. Sachez que dès aujourd'hui, vous pouvez construire BBC Effinergie. Pour pouvoir obtenir ce fameux label, l'exigence principale est de ne pas dépasser une valeur de consommation de 50kWhep par m² de SHON et par an. Par ailleurs, la perméabilité à l'air du bâtiment doit être mesurée et être inférieure à 0,6m3/h.m² en maison individuelle.

Cette consommation à ne pas dépasser porte sur tous les usages de l'énergie sur lesquels on peut agir dès la construction : chauffage, eau chaude, ventilation, éclairage, climatisation.

Par quels moyens va t-on pouvoir agir sur ces indices ?

- Des solutions architecturales et techniques optimales : l'orientation de la maison, l'ouverture au soleil, la forme du bâtiment, les protections face au vent etc.

- L'isolation : réduire tous les ponts thermiques d'une maison grâce à des techniques d'isolation (murs intérieurs, murs extérieurs, toiture, plancher...)

- La ventilation : VMC hygroréglable, système double flux...

- Le système de chauffage : chaudière à condensation, pompe à chaleur, chaudière à bois, le chauffage solaire...

- La production d'eau chaude : installation d'un chauffe-eau thermodynamique solaire par exemple.

Mais sachez qu'il existe mille et une façon d'interagir sur ces indices. Par exemple : placer le congélateur dans une pièce non chauffée afin qu'il ne tourne pas de manière trop intensive, doter certains équipements d'une minuterie afin qu'ils ne fonctionnent pas en permanence, commander son éclairage extérieur par des systèmes automatiques etc.

D'un point de vue financier, un projet immobilier BBC Effinergie est évidemment axé sur un investissement initial supérieur à un projet standard, mais votre mise de départ sera largement compensée à terme par les économies d'énergie générées et les aides financières de l'état. Ces dernières prendront fin dès la généralisation de la nouvelle règlementation. C'est donc dès maintenant qu'il faut en bénéficier.

Pour en savoir plus sur les aides financières : voir notre article BBC : quelles aides ?

Avis sur... La résidence 278 Capelette à Marseille 10ème

2010-06-20T09:56:00.000-07:00

En ce moment, nous vous proposons des appartements neufs sur Marseille à des prix très compétitifs. Il s'agit de la Résidence 278 Capelette dans le 10ème arrondissement de Marseille réalisée par Eiffage.

Le quartier : certes la Capelette a longtemps souffert d'une réputation de quartier délaissé et n'a jamais été un lieu de vie animé mais cela est en train de changer, et de façon radicale !

Nouvelles infrastructures (le Palais de la Glace et de la Glisse, un multiplex cinéma de 12 salles, une agora avec restaurants, cafés et boutiques...), nouvelles résidences à l'architecture contemporaine, emplacement géographique stratégique proche des axes... Bref, la Capelette a tout d'un quartier d'avenir et représente aujourd'hui une belle opportunité d'investissement sur Marseille.

La résidence : sur les berges de l'Huveaune, la résidence se découpe en 3 bâtiments dont l'architecture vous séduira à coup sûr. Très simple et moderne, elle offre des appartements spacieux et bien orientés selon le bâtiment. On regrettera simplement que les appartements donnant sur l'avenue de la Capelette ne soient pas plus "bon marché" compte tenu de leur exposition (nord) et du bruit occasionné par la circulation (même si l'isolation vous offrira un calme certain lorsque les fenêtres seront fermées!). Pour ce qui est du stationnement, vous aurez le choix entre box fermés en sous-sol et places de parkings couvertes. Attention : le prix du stationnement est un peu élevé mais il doit absolument s'intégrer à votre budget car vous le savez, Marseille et le stationnement ça fait deux !

Les prix : pour un appartement 2 pièces de 34m² avec terrasse de 11m² au 3ème étage de la résidence, comptez 134 000 € (hors stationnement), pour un appartement 3 pièces de 68m² avec terrasse au 2ème étage de la résidence comptez 215000 € (hors stationnement).

Les plus : le 278 Capelette est éligible Scellier. Sa situation est plutôt bonne sur l'avenue car la plupart des commerces se situent à quelques centaines de mètres, elle n'est donc pas sur la partie la plus bruyante l'avenue. La livraison est prévue pour la fin de l'année 2011.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la Résidence, n'hésitez pas à me contacter.

Miami : opportunités immobilières

2010-01-05T03:06:00.000-08:00

Miami est devenue en moins de dix ans la capitale de la mode, du luxe et des croisières. Son climat subtropical - plus de 350 jours de soleil par an (!), une température moyenne de 25 degrés - confère à cette ville de Floride des atouts plus que séduisants.

Aujourd'hui, compte tenu de la faiblesse du dollar par rapport à l'euro, du marché immobilier en crise, c'est le bon moment d'acheter pour les Européens. La baisse des prix qui s'opère depuis maintenant plus d'un an permet de négocier de très beaux produits à des prix intéressants, en attendant que la croissance revienne.

Se concentrer sur les appartements neufs...

C'est sûrement sur ce créneau que l'opération sera la plus intéressante. Pour quelle raison ? Tout simplement parce que la haute spéculation qui s'est faite autour des nouvelles tours résidentielles en construction pose aujourd'hui bien des problèmes aux centaines de personnes qui comptaient revendre leur contrat d'achat avant la signature de l'acte de vente final. Ces personnes là n'ont pas pu se permettre d'aller à la signature (closing) et de financer les 80% qui restaient à payer (ils avaient déjà donné 20% lors de la réservation). L'opportunité qui se présente donc aujourd'hui est de racheter les contrats de ces spéculateurs à des prix allant de moins 10% à moins 15% par rapport aux prix du marché d'il y a trois ans.

En choisissant bien les immeubles et en étudiant bien les prix du marché, on obtient des opportunités historiques d'achat pouvant aller jusqu'à moins 50% !

...Ou sur les saisies

Sachez que vous pouvez également profiter de ce que l'on appelle le forcloser (saisie), système par lequel le client endetté est autorisé par sa banque à vendre son bien à un prix plus bas que sa dette pendant une période déterminée. L'occasion de faire de vraies affaires.

A savoir

- Les immeubles sont pour la plupart équipés de prestations luxueuses: télévision câblée, surveillance 24h/24, voiturier, piscine, salle de sport, air conditionné etc.

- Vous pouvez aujourd'hui acheter un appartement d'environ 80m² dans un immeuble situé sur la plage, avec vue mer exceptionnelle pour 250.000 €

- Les plus fortes spéculations immobilières se présentent dans Downtown Miami où les meilleures opportunités résident dans l'achat de nouveaux appartements sur plan (dans un objectif achat-revente)